Wie funktioniert die staatliche Förderung von Sanierungsobjekten?
Der Gesetzgeber belohnt die Wiederherstellung eines Denkmals oder eines Objektes in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet mit hohen Steuervorteilen. Das Finanzamt greift Immobilienkäufern und Bauherren unter die Arme. Investitionen in Immobilien zur Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung können die Steuerlast verringern. Beim Kauf einer Immobilie bieten sich unter bestimmten Umständen Sonderabschreibungen an. Das gilt zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude. Der Gesetzgeber versucht hier, den zusätzlichen Aufwand auszugleichen, den Käufer mit der Pflege der historischen Bausubstanz haben. Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet bietet steuerliche Vorteile. Wer ein Haus oder eine Wohnung in einem offiziell ausgeschriebenen Sanierungsgebiet kauft und instand setzt, kann einen Teil der Kosten steuerlich absetzen. Bei Denkmal- und Sanierungsimmobilien werden sowohl Eigennutzer als auch Vermieter steuerlich gefördert. Neben den normalen Abschreibungen einer Immobilie je nach Baujahr gibt es mit der Sonder-AfA (Abschreibung für Abnutzung) für Sanierungsimmobilien zusätzliche Steuervorteile. Das gilt sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer. Der Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt, ist die Berechnungsgrundlage der Abschreibung. Dieser Anteil kann bis zu 70 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von €200.000 wären bei veranschlagten 70% Modernisierungskosten beispielsweise €140.000 abschreibungsfähig. Kapitalanleger können diese Sanierungskosten über 12 Jahre zu 100% abschreiben, Eigennutzer 90% über 10 Jahre.
Kapitalanleger (§ 7h+7i EStG:) Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen bzw. erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen, 8 Jahre, jährlich 9 % vom Sanierungsanteil sowie 4 Jahre jährlich 7 % vom Sanierungsanteil
Eigennutzer (§ 10f EStG): Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, 10 Jahre, jährlich 9 % vom Sanierungsanteil
Es ist wichtig, dass der Kauf der Immobilie vor der Sanierung erfolgt. Dies ist eine wesentliche Voraussetzung für die Anerkennung der Steuervorteile durch das Finanzamt. Im Jahr der Fertigstellung erfolgt erstmals die steuerliche Berücksichtigung.
Denkmal-AfA Berechnungsbeispiel für die Abschreibung
Faustregel Mittelrückfluss über die Steuerwirksamkeit
Die Höhe des Steuerrückflusses ist abhängig vom persönlichen Steuersatz. Der Käufer einer Sanierungsimmobilie für 200.000 € (Sanierungsanteil 70%) kann, je nach Höhe des zu versteuernden Einkommens, mit einer Steuerersparnis in Höhe von ca. 20% bis 30% des Kaufpreises, also 40.000 bis 60.000 €, innerhalb der nächsten 12 Jahre rechnen. Dieses Geld fließt zurück in das eigene Immobilienvermögen und vermindert deutlich den Kaufpreis der steuerlich geförderten Investitionen. Durch die im Vergleich zu Neubauten sehr hohen Abschreibungsmöglichkeiten für Kapitalanleger (§ 7h+7i EStG:) & Eigennutzer (§ 10f EStG) sind Sanierungsimmobilien eine äußerst attraktive Kapitalanlage. Beteiligen Sie das Finanzamt an den Anschaffungskosten für Ihre Immobilie.
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